转眼间春节假期就结束了，新的一年已经来临，新年目标也开始逐步提上日程，买房算是很多人的新年目标，无论是在家乡你还是在大城市，都需要一个房子一个窝。但无论是在哪买房，购房者最关心的就是房价，毕竟在如今的高房价下，一套房子就要掏空六个钱包，现在买怕房价下跌高位接盘，不买的话又怕房价上涨首付变车库，辛苦一年又白干。那么2019年房价到底是涨是跌？楼市走向又会是如何？

 

在回答这个问题前我们先回顾下这一轮房价的上涨历程，本轮房价上涨的大背景就是去库存。为了去库存央行降息，各地大规模的棚改货币化，在货币与政策的推动下，楼市升温，房价快速上涨，房地产的造富能力吸引了大量的购房者前仆后继的涌进楼市，再买涨不买跌的氛围下，房子库存从开发商手里转到和购房者手里。可随着去库存任务结束，当前全国100城库存规模相当于2011年11月的水平，即库存规模回落到了七年前的水平，楼市的大局已定，无论是从政策还是货币上，房价已经失去了上涨的动力，房价走向基本清晰，2019楼市或出现三大趋势。

1、降价销售成常态

如果过去两年房价上涨是常态，甚至有的地方房子还要靠抢，那么2019年的楼市降价销售将是常态。其实从2018年下半年楼市风向就开始转变，高层会议上定调坚决遏制房价上涨，调控也逐渐严格，在约谈、问责、棚改货币化收紧等一系列组合拳的实施，楼市已经开始逐步降温，而到了年底，基本上已经是全面降温，从抢不到房到房子挑着买，市场逐步回归理性，一些房价虚高的城市房价也出现回调，房价下行趋势明显。

 

不过房子虽然不好卖，但开发商欠银行的债还是要按时归还，在过去两年，由于房价上涨不少开发商都大规模跑马圈地，囤地囤房想着大赚一笔，可是风险与收益是成正比的，囤地也是要钱的。数据表明，2018年下半年，房地产行业需偿还规模为1786.2亿元，到2019年，这一规模上涨至5381.6亿元，并于2021年整体接近万亿元，其中近半数为公司债，疯狂之后总有人要付出代价，大房企如碧桂园、万科等还能风险预判较准，高周转紧急撤离，而一些小的房企处境就有点微妙了。

 

还债无非就两种方式，一种就是借旧还新，不过由于老百姓的钱都被房地产掏空了，国内也将房地产列为重大风险，所以房企纷纷海外发债，根据克而瑞研究中心数据显示，2018年11月份房企境内外发债综合成本达到8.54%，已经创下2015年以来单月融资成本的最高水平，当代置业近日更是发行了3年期1.5亿美元优先票据利率高达15.5%，利率这么高，还依旧发债，背后的原因是房企也开始缺钱，活下去才是如今唯一的诉求。除了借旧还新，降价销售是最为直接的抢现金流的方式，降价销售将成2019年的常态。

2、各地逐渐放松楼市调控

为何说各地要逐渐放松楼市调控，这一点和当前的土地财政是密切相关的，虽然人民日报、新华社等党媒等都发文强调坚持楼市调控不放松，但地方征服可是要靠卖地续命，由于以前经济过度依赖土地，甚至有的地方财政80%依赖卖地，就相当于一个人已经吸食毒品成瘾，想短期戒掉肯定是很难得，而且大部分地方都没有刮骨疗毒的勇气，只能是去地产依赖化。而且，短期内房地产依旧是支柱产业，房地产牵扯了太多的领域，所以在楼市降温之际一些城市将逐渐放松楼市调控，维稳楼市，不让房价出现大的波动。

 

但是放松楼市调控并不代表房价会上涨，之所以放松楼市调控只是为了不让房价过快的下滑。正如住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌所讲，2019年房市主要矛盾已经从过去的房价过快上涨,变成了过快下滑，或许这句话有点夸张，但确实也为2019年房价定了一个基调，在这一波房地产大潮的席卷，房价不断上涨的同时房地产泡沫也越来越大，房价严重透支，如今调控威力减显，房价已经有了下降的趋势，没有支撑的楼市房价下跌或将超乎想象，只是在这个经济转型的关键时期，不能让房地产泡沫硬着陆，所以住建部提出稳地价、稳房价、稳预期，维稳房价，慢撒气式化解房地产泡沫。

3、房地产税将进入实质性阶段

房地产税作为楼市长效机制重要的一个环节，实施肯定是毋容置疑的。不过房地产税何时实施，怎样实施，一直都是购房者所关心的。虽然房地产税并不能直接降房价，但房地产税有效的遏制投机炒房，并能带来大量的财政收入。当前高房价很大一部分原因就是房子脱离了住的属性，金融属性太强，大家都想着买房投资致富，甚至有人坐拥几百套房静等房子升值。房子不是不够住，只是不够炒，炒房囤房投机成本太低，房地产税的施行将提高投机成本，让房子真正的回归住的属性。

 

那么房地产税何时实施，近日在"防范化解重大风险"研讨班开班式上，中央高层表态要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，之前在12月份时候的表述是"要构建"长效机制，而到了1月份，则变成了"稳妥实施"长效机制。这一动词的变化，意味深长，在联想到全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，房地产税还会远吗？根据确切消息，房地产税法的议案，已经在人大的讨论序列中，而且属于第一序列，优先度很高，房地产税立法的工作正在在加快，专家黄志龙表示，19年房地产税有可能会纳入立法，2020年前后实施的可能性存在。

 

房价走向基本清晰，2019楼市或出现三大趋势，要不要买房清楚了？对于该不该买房这件事，笔者之前一直建议都是刚需在能力范围内早买早住，投资客也可以买房用来投资。不过现笔者建议投资买房多看少动，刚需买房多观望多挑选，随着这一轮房价的非理性上涨，房地产泡沫风险已经很大了，当前买房自住或许没有多大问题，但投资产房或许真的要高位接盘了。这一次调控的目的如今已经很明显，就是短期的房地产调控与长效机制相结合，将高房价稳住，楼市去投机化，慢撒气式化解房地产泡沫，房价长期稳定甚至稳中有降将是一个大趋势，而且加上房地产税施行，共有产权房、保障性住房的大量兴建，房子将会从投资保值向着生活必需品的方向过渡，真正回归住的属性，房地产这个尿壶将真正的被遗弃。